2019 Nowe hiszpańskie prawo regulujące zasady najmu
28.10.20192019 - Nowe Hiszpańskie prawo regulujące zasady najmu
W ostatnim czasie wprowadzono nowe ustawodawstwo dotyczące najmu nieruchomoście w Hiszpanii. Dotyczy ono wszystkich umów kończących się do 6 marca 2019 lub później. W opinii rządu, ustawa ta ma na celu zwiększenie ochrony najemców, gdyż w ostatnim czasie coraz trudniej jest znaleźć mieszkanie na wynajem w rozsądnej cenie.
Decyzją rządu, maksymalny okres najmu wydłużony został z trzech do pięciu lat, lub nawet siedmiu - jeśli wynajmującym jest przedsiębiorca. Co więcej, ustawa ta zakazuje podnoszenia wysokości opłaty najmu o kwotę wyższą niż podaje to oficjalny wskaźnik. Postulowane przez lewicowe ugrupowanie Podemos ustalenie maksymalnego progu do jakiego mogłaby sięgać opłata za najem, zostało jednak odrzucone.
Wszystkie umowy najmu zawarte do dnia 6 marca 2019 lub później zostały objęte nowymi rozporządzeniami. Dla przykładu, jeżeli dana umowa najmu zawarta była na maksymalny okres trzech lat, do dnia 15 czerwca 2019, została ona automatycznie przedłużona o kolejne dwa, gdyż nowe rozporządzenie wydłuża maksymalny okres do pięciu lat. Wszystkie umowy kończące się wcześniej niż 6 marca 2019 pozostają bez zmian, chyba, że zarówno najemca jak i wynajmujący zechcą, aby jej warunki zostały dostosowane do nowego ustawodawstwa. W takim przypadku wystarczy sporządzić zwykły aneks do umowy.
Trzy najważniejsze zmiany w prawie najmu:
Maksymalny okres najmu wydłuża się z trzech do pięciu lat, lub nawet siedmiu jeśli wynajmującym jest przedsiębiorca. Po pięciu latach, umowa najmu automatycznie wydłuża się do maksymalnie trzech lat. Jeżeli wynajmujący zechce zakończyć najem wraz z zakończeniem pięcioletniego kontraktu, musi o tym poinformować najemcę najpóźniej na cztery miesiące przed zakończeniem umowy. Okres wypowiedzenia najemcy wynosi z kolei dwa miesiące.
Minimalny okres najmu długoterminowego wynosi jeden rok. Jeżeli najemca zechce opuścić mieszkanie przed upływem roku, musi uzyskać w tym celu zgodę wynajmującego. Jeżeli takiej zgody nie otrzyma - wynajmujący ma prawo zatrzymać kaucję. Co więcej, jeżeli najemca zdecyduje się opuścić mieszkanie przed upływem sześciu pierwszych miesięcy najmu, zobowiązany jest on do zapłaty za cały umowny rok - również za miesiące, w których nie planuje już mieszkać. Oznacza to, że jeśli najemca zdecyduje się wypowiedzieć umowę na przykład po ośmiu miesiącach najmu - traci on swoją kaucję, jak również zobowiązany jest do zapłaty za okres wypowiedzenia wynoszący dwa miesiące. W sumie zobowiązany jest on więc do zapłaty za dziesięć miesięcy najmu. Jeżeli natomiast zdecyduje się opuścić wynajmowane mieszkanie wcześniej - na przykład po pięciu miesiącach, musi on zapłacić wynajmującemu za kolejne siedem miesięcy, oraz oczywiście traci on swoją kaucję. Wyjątkiem jest opuszczenie przez najemcę mieszkania z winy wynajmującego, z przyczyn niezależnych od żadnej ze stron (np. wystąpienia klęski żywiołowej) lub innych przyczyn z powodu których zamieszkanie w danym mieszkaniu nie jest możliwe - najemca może w każdej chwili opuścić mieszkanie bez ponoszenia żadnych rekompensat z tytułu wcześniejszego zakończenia umowy najmu.
Właściciel nieruchomości może co roku podnieść opłatę za najem wyłącznie o wartość wskaźnika, który obowiązuje w danym okresie. Z reguły wynosi on około 1-2%. Właściciel może zażądać zapłaty kaucji na poczet ewentualnych zniszczeń, która wynosi maksymalnie do wysokości równej jednomiesięcznego czynszu, oraz kaucji na poczet opłat związanych z najmem (opłata za najem oraz rachunki za prąd, wodę, itd.) w maksymalnej wysokości równej dwumiesięcznego czynszu. W przypadku, gdy umowa zawarta do dnia wcześniejszego niż 6 marca 2019 obejmowała wpłatę tego depozytu w kwocie przekraczającej wartość podwójnego czynszu, najemca może sobie tą nadwyżkę odliczyć od należności za ostatnie miesiące najmu.
Według nowego ustawodawstwa, wszelkie umowy najmu traktowane są identycznie, niezależnie, czy dany podmiot zarejestrował się oficjalnie jako wynajmujący, czy nie. Innymi słowy, jeśli ktoś kupuje nieruchomość, która w momencie zakupu oddana jest pod wynajem, z chwilą stania się nowym właścicielem staje się jednocześnie wynajmującym i automatycznie nabywa wszelkie ustawowe prawa wynajmującego.
Miesięczna opłata za najem musi zostać wniesiona maksymalnie do 3-go dnia każdego miesiąca, podczas gdy do tej pory należało to zrobić do 5-go dnia. Jeżeli do 8-go dnia danego miesiąca kalendarzowego najemca zalega z opłatami za najem lub za rachunki, właściciel nieruchomości może złożyć wniosek do Hiszpańskich służb socjalnych o eksmisję najemcy, co z reguły realizowane jest w tym samym miesiącu kalendarzowym. Jednakże, w przypadku, gdy przedstawiciel Hiszpańskich służb socjalnych uzna, że najemca znalazł się w wyjątkowo trudnej sytuacji życiowej, dokonanie eksmisji może zostać przesunięte o kolejny miesiąc. Najemcy, których sytuacja nie wskazuje na wyjątkowo trudną, otrzymają w trybie przyspieszonym powiadomienie o terminie, do którego muszą opuścić nieruchomość.
Nowe ustawodawstwo daje również możliwość lokalnej społeczności (np. radzie osiedla, administracji czy innej grupie zamieszkującej w bezpośrednim sąsiedztwie) zadecydować w drodze głosowania, czy dane nieruchomości mogą zostać przeznaczone na najem wakacyjny i/lub inny krótkoterminowy. Spowodowane jest to coraz częstszymi sprzeciwami wobec takich usług internetowych jak Airbnb, które nie tylko prowadzą do podnoszenia opłat za najem w okolicy, ale również sama obecność takich okazjonalnych najemców stanowi uciążliwość dla mieszkańców