Podatek od zysków kapitałowych w Hiszpanii

10.03.2019

Kiedy decydujesz się sprzedać nieruchomość w Hiszpanii, zobowiązany jesteś do zapłaty podatku od zysków kapitałowych w tym kraju. Podatek od zysków kapitałowych nie obowiązuje wyłącznie nieruchomości, ale również zbycia innych aktywów - na przykład akcji kapitałowych, jednak w tym artykule odniesiemy się jedynie do podatku od zysków kapitałowych powstałych w wyniku sprzedaży nieruchomości.

Kiedy stosuje się podatek od zysków kapitałowych w Hiszpanii?

Podatek od zysków kapitałowych obowiązuje zarówno rezydentów jak i osób, które statusu rezydenta nie mają. Dotyczy on każdej sprzedaży nieruchomości na terytorium Hiszpanii. W niektórych przypadkach, podatkiem objęte są również darowizny (podatek od darowizny), ale w takim przypadku sugerujemy zasięgnąć specjalistycznej porady wykwalifikowanego doradcy podatkowego.

Pamiętaj! Jeżeli posiadasz status rezydenta Hiszpanii, podatek od zysków kapitałowych płacisz nie tylko od sprzedaży nieruchomości w tym kraju ale również w każdym innym. To oznacza, że zyski kapitałowe pozyskane na terenie na przykład Wielkiej Brytanii czy w Polsce podlegają opodatkowaniu w Hiszpanii. Na podstawie zawartej pomiędzy Polską a Hiszpanią umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania możliwe jest uniknięcie go.

Jak obliczyć podstawę opodatkowania podatkiem od zysków kapitałowych w Hiszpanii?

Podstawę opodatkowania podatku od zysków kapitałowych w wyniku sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości oblicza się w następujący sposób: Rzeczywista cena sprzedaży zmniejszona zostaje o koszty sprzedaży - w tym podatek od wartości gruntu, znany w Hiszpanii pod nazwą municipal plusvaliá. Następnie, od tej wartości odejmujesz pierwotną cenę zakupu oraz koszty zakupu, takie jak na przykład opłaty notarialne i opłaty rejestracyjne. Jeśli dokonałeś przeróbek lub ulepszeń w nieruchomości, możesz również odliczyć te koszty od wartości sprzedaży, pod warunkiem, że uwzględnisz wszelkie odpisy amortyzacyjne i przedstawisz niezbędne faktury. Pamiętać należy jednak, że nie wszystkie koszty remontu można odliczyć.

Przeanalizujmy ten prosty przykład. W 2015 roku kupiłeś dom o wartości 200 000 euro. Hiszpańskie podatki od zakupu drugiego domu i koszty wynoszą 25 000 euro. W 2018 roku sprzedajesz tę nieruchomość za cenę 240 000 euro. Koszty sprzedaży i podatek od wartości gruntu wynoszą łącznie 5000 euro. Podstawa opodatkowania wynosi zatem 10 000 euro (240 000 - 5 000 - 200 000 - 25 000 = 10 000).

Uwaga: czasami zdarza się, że oficjalna wartość sprzedaży jest niższa od rzeczywistej wartości sprzedaży. W rezultacie kupujący zmniejsza należną opłatę rejestracyjną, a sprzedający unika płacenia podatku od wartości dodanej w Hiszpanii. Praktyki te są zabronione. Od 2016 roku hiszpańskie organy podatkowe coraz intensywniej sprawdzają wartość sprzedaży. Podejmując takie działania, ryzykujesz wysokimi karami finansowymi, a w niektórych przypadkach nawet postępowaniem karnym skarbowym za uchylanie się od płacenia podatków.

 

Zwolnienia oraz redukcje należnego podatku od zysków kapitałowych w Hiszpanii

Obowiązuje jednak szereg warunków, które powoduję, że nie musisz płacić podatku od zysków kapitałowych w Hiszpanii. Pierwsze zwolnienie dotyczy sprzedaży domu rodzinnego. Kiedy jako rezydent Hiszpanii (minimum 3 lata) sprzedajesz swój dom rodzinny w Hiszpanii w celu zakupu nowego domu rodzinnego w ciągu dwóch lat od sprzedaży, niezależnie od tego, czy znajduje się on w Hiszpanii, czy nie, nie płacisz żadnego podatku od zysków kapitałowych.

Drugie zwolnienie dotyczy osób starszych, które ukończyły 65 rok życia. W pewnych przypadkach osoby takie są zwolnione z tego podatku, niezależnie od tego, czy zysk ze sprzedaży reinwestują, czy nie. Istnieje również zwolnienie z wszystkich zysków kapitałowych, jeśli wykorzystujesz środki ze sprzedaży nieruchomości jako formę dożywotniej renty.

Oprócz zwolnień możliwe są także redukcje należnego podatku. Jeżeli spełniasz warunki ulgi, podstawa opodatkowania ulega obniżeniu. Jeżeli po 1 stycznia 2015 r. sprzedasz nieruchomość nabytą przed 31 grudnia 1994 r., przysługuje Ci na określonych warunkach obniżka podstawy opodatkowania za okres od 31 grudnia 1994 r. do 20 stycznia 2006 r. Jednakże sprzedaż cena nie może przekroczyć kwoty 400 000 euro. Obniżka w takim przypadku wynosi 11,11%.

Stawki do obliczenia podatku od zysków kapitałowych w Hiszpanii

Dla rezydentów fiskalnych dostępna jest stawka progresywna z trzema progami. Dla pierwszego przedziału od 0 do 6000 euro obowiązuje stawka 19%. Powyżej kwoty 6 001, aż do 50 000 euro stosuje się stawkę 21%, a trzeci przedział, dla kwot od 50 001 euro wynosi 22%. 

Dla nierezydentów obowiązuje stała stawka wynosząca 19%.

Pobranie podatku u źródła

Hiszpańskie organy podatkowe blokują kwotę 3% wartości sprzedaży w przypadku sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii przez sprzedawcę niebędącego rezydentem. W praktyce, to kupujący przekaże hiszpańskiemu fiskusowi 3% ceny zakupu, o co zostanie potrącona wypłacona Tobie należność ze sprzedaży. Dzięki takiemu rozwiązaniu hiszpański skarb państwa upewnia się, że będąc nierezydentem, zapłacisz należny podatek od wartości nadwyżki.

Jeśli odliczenie 3% przekracza należny podatek od wartości nadwyżki, masz prawo ubiegać się o zwrot nadpłaconej kwoty, jednakże zanim odzyskasz pieniądze, może minąć trochę czasu. W zależności od urzędu skarbowego termin spłaty wynosi od czterech do dwunastu miesięcy.

Wracamy do przykładu z góry. Druga nieruchomość została sprzedana za cenę 240 000 euro. Podstawa opodatkowania wyniosła więc 10 000 euro. Jako nierezydent obowiązuje stawka 19%. Oznacza to kwotę 1900 euro należnego podatku od zysków kapitałowych. Odliczenie wynosi jednak 7200 EUR. W tym przykładzie płacisz o 5300 euro za dużo...

Uwaga: również jako rezydent podatkowy w Hiszpanii ryzykujesz blokadą odliczenia w wysokości 3%. Pamiętaj, że musisz wyraźnie wykazać notariuszowi, że (1) mieszkasz w Hiszpanii i (2) że jesteś zobowiązany do płacenia podatku w Hiszpanii.

Podatek od wyprowadzenia kapitału z kraju rezydencji podatkowej

W Hiszpanii obowiązuje podatek od wyprowadzenia kapitału z kraju rezydencji podatkowej. Podatek ten płacisz płacisz od niezrealizowanych zysków kapitałowych w przypadku zmiany rezydencji podatkowej. Innymi słowy: płacisz podatek od zysków kapitałowych od potencjalnych zysków kapitałowych, jeśli opuszczasz Hiszpanię, aby zamieszkać w innym kraju. Podatek od wyprowadzenia kapitału ma zastosowanie, jeśli przebywałeś na stałe w Hiszpanii przez co najmniej 10 lat w ciągu ostatnich 15 lat. Exit tax dotyczy wyłącznie akcji, a nie nieruchomości.

Jeśli zdecydujesz się sprzedać swoją nieruchomość w Hiszpanii, najlepiej zasięgnij porady profesjonalisty w zakresie hiszpańskich podatków. Ważne jest przecież, aby móc z wyprzedzeniem oszacować wysokość należnego podatku i podjąć niezbędne działania, aby jako nierezydent nie zapłacić go za dużo. Będąc rezydentem, musisz zadbać o prawidłową deklarację podatkową aby uniknąć ewentualnych kar.